Investir dans l'Immobilier international

. Pourquoi l'immobilier ?

L'immobilier peut jouer deux rôles dans la préparation d'une retraite :

• Etre propriétaire de sa résidence principale à la retraite permet de ne plus avoir à payer un loyer au moment où les revenus diminuent. Bien sûr, dans ce cas, il est préférable de s'assurer que l'on aura fini de rembourser l'intégralité de ses prêts immobiliers à l'âge de la retraite.
• Disposer de biens immobiliers secondaires permet de s'assurer des ressources supplémentaires, soit sous forme de loyers, soit sous forme de capital si on choisit de vendre les biens au moment de la retraite

2. L'investissement locatif

Il peut être intéressant d'acquérir un ou plusieurs logements pour les mettre en location. S'il faut emprunter pour les acheter, le loyer finance le remboursement du prêt. Si le prêt est remboursé avant l'âge de la retraite, le loyer vient s'ajouter aux pensions des régimes obligatoires et ainsi compléter vos revenus à la retraite.

Avant de prendre la décision d'investir dans l'immobilier locatif, il est important de se renseigner sur les particularités fiscales des différents types d'achats possibles, d'autant que la fiscalité évolue très vite.

Il faut se poser deux types de questions :

• Quelle fiscalité à l'achat ? Jusqu'en 2013, il existe des avantages fiscaux à l'achat de certains logements locatif (dispositifs Scellier et Bouvard)
• Quelle fiscalité pour les loyers ? Les loyers, comme tous les revenus, sont imposés, mais de façon différente suivant le statut de la location (meublée ou vide).

A. Le dispositif Scellier : jusqu'en 2013

Depuis 1996, il existe des dispositifs qui permettent de baisser le montant de son impôt sur le revenu en achetant de l'immobilier locatif. Il y a eu successivement les dispositifs Périssol, Besson, Robien et Borloo.

Depuis 2010, ces dispositifs ont été remplacés par le dispositif Scellier ; mais celui-ci ne sera plus effectif à partir du 1^er janvier 2013. En outre, depuis le 1^er janvier 2012, ses conditions deviennent moins avantageuses.

Le dispositif Scellier consiste en une baisse d'impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il faut :

• Acheter avant 2013 un logement neuf, ou un logement de plus de 15 ans et en mauvais état que l'on réhabilite ; le logement doit être situé dans certaines zones prédéfinies (les zones Abis, A, B1 et B2 données dans cet arrêté, plus certaines communes agréées par le ministère);
• Mettre ce logement en location non meublée pendant au moins 9 ans, pour un loyer qui ne dépasse pas un certain plafond (90% des prix du marché).

La baisse d'impôt totale est calculée en pourcentage du prix d'achat du bien (plus celui des travaux si c'est un bien qu'on réhabilite). Si le bien vaut plus de 300 000€, on calcule l'avantage sur la base de 300 000€.

La réduction d'impôt représente :

• Pour un bien acheté en 2011, 13% du prix de vente, ou 22% s'il s'agit d'un logement répondant aux normes « basse consommation d'énergie » ; ces pourcentages s'appliquent également aux biens pour lesquels un contrat de réservation a été signé avant le 31 décembre 2011, à condition que l'acte d'achat définitif soit signé dans les trois premiers mois de 2012. Le permis de construire doit de toute façon avoir été déposé avant le 31 décembre 2011.
• Pour un bien acheté en 2012, 13% du prix de vente pour un logement répondant aux normes « basse consommation d'énergie ». Pour les biens ne répondant pas à ces normes, si le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2012, la réduction s'élève à 6% ; mais si le permis de construire est déposé en 2012, aucune réduction Scellier ne s'applique.